הכרזת העצמאות של הוועדות המקומיות

"תוכנית הבנייה החדשה נחשפת: כך תיראה גבעתיים"

• "הופקדה תכנית המתאר של הרצליה"

• "תא/5000 - תכנית המתאר החדשה לתל אביב תוסיף אלפי יחידות דיור חדשות לעיר"

מה זו בעצם "תכנית מתאר מקומית כוללנית", מה מטרתה, ומדוע מרבית העיריות בשנים האחרונות עושות כל מאמץ לאשר אותן?

מהות התכנית

תכנית המתאר הכוללנית קובעת מדיניות תכנון כוללת וארוכת טווח לתחומי העיר, היישוב או המועצה שבתחומה.

מהות התכנית בראש ובראשונה היא להתוות דרך בכל הנוגע להתפתחות העיר, וזאת מתוך ראייה כוללנית של העיר כולה.

זה עבד עד היום - מדוע צריך "לסבך את העניינים" ?

למעשה במהותה, תכנית המתאר המקומית מבקשת לפשט ולא לסבך ע"י כך שהיא מציעה אופק תכנוני ברור ומסגרת ידועה אשר על פיה ניתן לקדם תכניות מפורטות, בין אם ע"י הועדה המקומית, ובין אם ביוזמות פרטיות. במשך שנים רבות סובל התכנון העירוני בישראל מהיעדר ראייה כוללת, ולמעשה תכנון הערים והשכונות "נתפר טלאי על טלאי". ריבוי תוכניות נקודתיות המתייחסות למגרש בודד גררו מספר בעיות שאיתן נאלצות להתמודד הערים כיום:

• שכונות ומרקמים שאינם מתחברים זה לזה: תופעות כגון מגדל רב קומות שאושר בתכנית נקודתית בלב שכונה נמוכה.

• חוסר איזון בין שימושי קרקע שונים בעיר: היווצרות "ערי שינה" שמרביתן משמשות למגורים, ללא אזורי מסחר ותעסוקה מספקים לתושבים כדוגמת ראשון לציון, או סמיכות שימושים המהווים מפגע לצד שכונות מגורים.

• מחסור בשטחי ציבור וחוסר יעילות בשימוש במרחב הציבורי ובתשתיות: תכנון נקודתי נובע מראייה צרה ומתייחס בעיקר לתחומי המגרש עליו הוא חל. ריבוי תכניות נקודתיות איננו מאפשר הקצאת שטחים פתוחים ושטחים ציבוריים. בנוסף נוצר בזבוז במשאבים ציבוריים שעלולים להתרכז במתחם מוגדר בעיר ללא נגישות ליתר חלקיה. כמו כן, התכנון המתארי-כוללני מציע אפשרויות לייעול נתיבי התחבורה העירוניים.

• חוסר ניצול של משאב הקרקע: קידום של תכנון כולל מאפשר התחדשות עירונית בהיקף נרחב יותר מאשר ברמת המגרש הבודד, ובכך מאפשר הגדלת הצפיפות ושיפור ניצול משאב הקרקע העירוני.

התיאוריה יפה, אז מדוע לא עשו את זה קודם?

תכנון עירוני אינו המצאה חדשה וההיגיון שדוגל בתכנון עירוני כוללני היה קיים במרבית הערים החדשות שצמחו בישראל ונוצרו על בסיס תכנית כוללנית ראשונית

אולם, גם תכנון עירוני מצריך "שיפוץ" והתאמה ככל שעוברות השנים. צרכים נקודתיים וכוחות השוק הביאו ל-"שיפוצים קוסמטיים" בדמות תכניות נקודתיות, אך תיקונים אלו היו טובים לזמן מוגבל ובכדי להצעיד את הערים קדימה התעורר הצורך ב-"שיפוץ יסודי".

אחריות ציבורית - או שיטת המקל והגזר?

הצורך והתיאוריה עמדו משך זמן רב על שולחן מקבלי ההחלטות עד שהוחלט להוציא אותן מהכוח אל הפועל.

איך ניתן לגרום לעיריות השונות לקחת פסק זמן מכיבוי שריפות ועיסוקי היום-יום ולהביט קדימה אל האופק?

הכלי לעידוד הועדות המקומיות הגיע בדמות רפורמה ע"י תיקון לחוק התכנון והבניה. ("תיקון 101" עליו נרחיב במאמר נפרד).

התיקון חילק את הועדות המקומיות השונות למס' סוגים, וקבע מדרג סמכויות שונה לכל סוג ועדה:

• "ועדה מקומית רגילה"

• "ועדה מקומית עצמאית"

• "ועדה מקומית עצמאית מיוחדת"

• ועדה מקומית עצמאית שיש לה תכנית מתאר"

עפ"י התיקון לחוק אחד הקריטריונים לעלייה במדרג הסמכויות הינו אישור תכנית מתאר מקומית כוללנית חדשה.

התמריץ שניתן לועדות מקומיות שיקדמו ויאשרו תכנית מתאר חדשה בתחומן הינו בדמות סמכויות נרחבות יותר שיעברו אליהן מהועדות המחוזיות. עובדה זו מאפשרת לערים עצמאות רבה, יכולת ניהול עצמי והתוויית מדיניות מהירה ופשוטה יותר.

בין הסמכויות הנוספות לערים שיאשרו תכנית מתאר חדשה ניתן למצוא: סמכות לשינוי ייעוד (לדוגמא מתעשייה למגורים), סמכות לתוספת משמעותית של אחוזי בניה למגרשים שעשויה להגיע עד מאות אחוזים, אפשרות לאישור שכונות חדשות, תכניות פינוי בינוי נרחבות, תוספת שטחי ציבור, תעסוקה ומסחר ובכך לחסוך את ההליך הסטטוטורי הארוך והמייגע שחייב כמעט כל תכנית להתאשר ע"י הועדות המחוזיות.

האם התמריץ עבד?

כן, מאז חוקק התיקון ערים רבות פעלו לאישור תכנית מתאר מקומית חדשה בתחומן במטרה לזכות בסמכויות הנוספות. מספר ערים כבר זכו לאשר תכניות, כגון: תל אביב, חיפה, רעננה, חדרה, הוד השרון וערים רבות אחרות נמצאות בשלבי הפקדה וקידום תכנית חדשה.

מה מכילה תכנית מתאר מקומית?

בדומה לתכניות אחרות, התכנית למעשה מורכבת ממספר מסמכים:

• תקנון "הוראות" - טקסט כתוב המפרט ומתאר את הנחיות התכנית והוראותיה.

• תשריט "ייעודי קרקע" - מפה עירונית עליה יסומנו שימושי הקרקע הרצויים בכל אזור ואזור בעיר. הסימונים בצבעים שונים למגורים, מסחר, תעסוקה, תחבורה, ציבור, שטחים פתוחים וכו'.

• נספח "בינוי" או "עיצוב עירוני": מפה עירונית עליה יסומנו גבהי הבינוי הרצויים בכל אזור בעיר.

• נספחים נוספים: נספח תחבורה, תשתיות, התחדשות עירונית וכו' המתארים אף הם באופן גרפי ע"ג מפה עירונית את ההנחיות השונות לכל אזור בהתאם לצורך.

סוף מעשה במחשבה תחילה

לסיכום, יתרונה הגדול של תכנית המתאר המקומית-כוללנית הוא בכך שהיא מאפשרת למקבלי ההחלטות להתוות דרך להתפתחות העיר מתוך ראייה כוללת של צרכי העיר בהווה, אך בעיקר בעתיד, ולכוון את המשך התכניות המפורטות באופן סימביוטי, משלים ונכון יותר, בלוחות זמנים קצרים הרבה יותר ותוך הקטנת אי הוודאות המאפיינת את התכנון העירוני.

ליזמים ולשוק הפרטי, תכניות המתאר החדשות מייצרות סל הזדמנויות חדש לייזום פרויקטים ומי שישכיל לנתח וללמוד את התחום יזכה ביתרון ממשי.