בעלי הדירות שפספסו את תמ"א 38
"נוציא מכרז קבלנים, נקבל הצעות ואז נבצע התמחרות ביניהם, יש זמן ורק כך נמקסם את הרווח"
"אבל היה יזם שהבטיח לנו 2 דירות חדשות לכל דייר! בואו נמתין אין לנו מה למהר"
"עוד חודש... עוד חודשיים... לא נורא, בסוף תגיע החברה שתסכים לשפר לנו את התמורות"
"הבניין שלנו עומד כבר 45 שנה, לא יזיק לחכות עוד קצת, ננסה לקבל עוד חניה או לפחות מחסן לא?!..."
עבור בעלי דירות בבניין אשר זכאי לתמ"א 38 שלב בחירת היזם מהווה שלב מהותי וחשוב להצלחת הפרויקט. לאחר בחירת היזם הליך המשך המשא ומתן חשוב לא פחות כאשר מדובר בנכס היקר ביותר לרובנו. לצורך ניהול מו"מ מוצלח יש להצטייד בסבלנות, פתיחות ונציגות דיירים מסורה.
אך מה קורה כאשר הליך המשא ומתן הופך לפרויקט בפני עצמו?
האם תמיד מו"מ ארוך וממושך יוביל בהכרח לתוצאה הטובה ביותר עבור בעלי הדירות?
כאשר מדובר בעסקת נדל"ן קיימת הנטייה לחשוב שככל שנמתין יותר - נרוויח יותר, אך כפי שיוסבר בהמשך בתמ"א 38 הדבר לא תמיד נכון, והיו שהפסידו והפכו ללא רלוונטיים רק בשל העובדה שניהלו מו"מ "קשוח מדי".
תמ"א 38 - הבסיס למשא ומתן
הבסיס לעסקה בין בעלי דירות ליזם הן זכויות הבניה החדשות המוקנות לבניין מתוקף התכנית.
במסגרת העסקה בעלי הדירות מוכרים ליזם חלק מזכויות הבניה שבבעלותם, זאת בתמורה לסל התמורות המוצע על ידו.
מכך יוצא שבכדי שפרויקט תמ"א 38 יוכל לצאת אל הפועל שווי זכויות הבניה צריך להיות גבוה מספיק.
על שווי הזכויות לספק מצד אחד את התמורה המבוקשת ע"י בעלי הדירות, ומצד שני להוות תמריץ כלכלי ורווחי ראוי עבור היזם.
כסף כסף כסף
למעשה הסיבה העיקרית לכך שתמ"א 38 מיושמת בעיקר באזורי הביקוש וכמעט ואינה מיושמת בפריפריה נובעת בדיוק מהמנגנון הכלכלי שעליו נשענת התכנית.
ככל ששוויין הכספי של זכויות הבנייה שהוענקו מתוקף התכנית גבוה יותר, כך גדלה הסבירות שהן יוכלו לממן ולאפשר את מימושה. העובדה שתמריצי הזכויות עפ"י תמ"א 38 אינם תלויים במיקום הבניין או בפערי מחירי הדיור בין אזורים שונים, הובילה לכך שישנן ערים שלמות בהן המימוש אפסי, לעומת ערים בהן מתחרים עשרות יזמים על כל בניין ובניין.
אני גר במרכז ת"א, כך שאין לי בעיה - מה אתה מנסה לומר?
אם כך, ברור שבפריפריה אין תמריץ כלכלי ליישום תמ"א 38, אבל איך בכל זאת ניתן "לפספס" את תמ"א 38 גם בלב אזורי הביקוש?
תמ"א 38 היא תכנית דינמית, משתנה ומשתכללת "תוך כדי תנועה". עד היום בלמעלה מ-10 השנים שחלפו אושרו מס' תיקונים לנוסח התכנית (נכון להיום תיקון 3א).
לרוב תיקונים אלו פעלו להגדלת תמריצי הזכויות מתוך כוונה לשפר את הכדאיות הכלכלית ולהרחיב את מימושה של התכנית, אולם עקרון זה לא פעל בכל המקרים כפי שיפורט בהמשך.
נוסף על כך, לכל עירייה שמורה הזכות לקדם תכנית מקומית בתחומה לצורך התאמת תמ"א 38. חלק מהעיריות השתמשו בזכות זו על מנת לקדם תכניות מיטיבות, אולם אחרות פעלו בדיוק להפך, מתוך מטרה לצמצם את מימוש תמ"א 38 בתחומן.
אם רק היינו חותמים עם היזם בשנת 2012 היינו יושבים עכשיו במרפסת החדשה...
בעוד שחלק מהבניינים הישנים זכו ל-"שיפור תנאים" לאורך השנים ע"י הגדלת התמריצים, ישנם בניינים מסויימים בהן "קוצצו" התמריצים.
תיקון 3 א' לתמ"א 38, לצד שינויי מדיניות בערים מסוימות הביאו לכך שאלפי בניינים שבעבר זכו לחיזור מצד עשרות יזמים, איבדו באחת את כוח משיכתם.
בעלי דירות שבעבר הוצפו בהצעות מפתות, מוצאים את עצמם כיום מחפשים בעצמם ובאופן יזום חברה יזמית שתסכים לקדם פרויקט בבניינם. אותם דיירים מוכנים כעת להתפשר על תנאים נמוכים משמעותית מאלו שנדחו על ידם בתוקף לפני מס' שנים, אך לעיתים גם גישה זו אינה מביאה לתוצאות ומותירה את אותם בעלי דירות עם החלום על מה שהיה כאשר היזמים עוברים לחזר אחרי בניינים חדשים...
רגע, אז מי בעצם נפגע?
סוגי הבניינים ש-"פספסו את הרכבת" (נכון לעכשיו), מתחלקים לשני סוגים עיקריים: 1. בניינים שזכויותיהם צומצמו בעקבות תיקון 3א לתמ"א 38.
2. בניינים שזכויותיהם צומצמו בעקבות שינוי מדיניות עירונית.
הנפגעים העיקריים מתיקון 3א לתמ"א 38
עד מועד אישור תיקון 3א (ב-13/12/2016) אופן חישוב הזכויות עפ"י תמ"א 38 במסלול של הריסה ובניה חדשה נגזר מהתב"ע (תכנית בנין עיר) שחלה על המגרש, ולא הייתה רלוונטיות לבינוי הקיים בפועל.
לדוגמא - עד תיקון 3א, בנין קיים בן 4 קומות היה זכאי בדיוק לאותם תמריצים כמו בית חד קומתי, בהנחה שהתב"ע שחלה על המגרשים זהה.
תיקון 3א הביא לשינוי משמעותי בכך שחישוב זכויות התמ"א נגזר כיום מהבינוי הקיים בפועל.
כעת, בניין בן 4 קומות זוכה לסל זכויות גבוה יותר מאשר בנין בן 3 קומות, 2 קומות או בית חד קומתי.
בנוסף התמריץ גדל ככל שישנן יותר דירות קיימות במגרש, וזכויות נוספות מוענקות לבניינים הבנויים מעל קומת עמודים לעומת בניינים הבנויים על הקרקע.
בחלק מהמקרים ובבניינים מסוימים צמצום התמריצים כתוצאה מהשינוי היה כה דרמטי עד כדי כך שהדבר הביא לא רק לצמצום התמורות שהיזם יכל לתת לדיירים אלא לביטול הכדאיות הכלכלית לחלוטין.
הנפגעים העיקריים משינוי מדיניות העיריות
כנוסף על תיקון 3א, ישנן מספר עיריות אשר בחרו בגישה שמטרתה להגביל את מימוש תמ"א 38 בתחומן ומגמה זו רק הולכת ומתרחבת בשנים האחרונות.
על אף הצדדים החיוביים הקיימים בתמ"א 38 בכל הנוגע להתחדשות הערים, אם נודה על האמת מרבית מקבלי ההחלטות בערים השונות רואות בתכנית דווקא כאיום ולא כמנוף לצמחיה.
הסיבה לכך נעוצה בעיקר בעובדה שפרויקטים מתוקף תמ"א 38 זוכים לפטור מהיטלי השבחה (תשלום שאמור להיות משולם לקופת העירייה בגין מימוש זכויות בניה). מצב זה הוביל לכך שהכסף מאותם פרויקטים אינו זורם אל קופת העירייה, אך בד בבד נדרשת אותה עירייה לממן עלויות חדשות כגון שדרוג התשתיות ושטחי הציבור הנדרשים לקליטת הדירות החדשות שמתווספות.
מהסיבות הנ"ל, ישנן מספר עיריות באזורי הביקוש שמובילות בימים אלו מדיניות מרסנת לתמ"א 38, כגון:
עיריית רמת גן: במשך שנים עיר זו נחשבה לפורצת דרך ומובילה במימוש תמ"א 38. אולם בשנתיים האחרונות העיר התחום נכנס לקיפאון, כאשר אופן תחשיב הזכויות מצטמצם שוב ושוב, ובמקביל מקדמת העירייה קריטריונים להגבלת הפרויקטים. הגבלת כמות היחידות החדשות בכל פרויקט, הגבלת גובה, והקשחת המדיניות כלפי הקלות בניה מביאים לצמצום משמעותי בזכויות, והיזמים מדירים את רגליהם.
עיריית גבעתיים: גבעתיים מובילה כבר זמן רב מדיניות של קיפאון וצמצום בתחום התמ"א, הן בפרויקטים של חיזוק והן בהריסה ובניה חדשה. למשל, בניגוד לזכויות שנקבעו בתמ"א המאפשרות תוספת של עד 3.5 קומות בהריסה ובניה חדשה, גבעתיים מגבילה את התוספת לקומה אחת בלבד. מעבר לכך אושרה באחרונה מדיניות חדשה אשר מטילה מגבלות נוספות על מימוש הזכויות עפ"י קריטריונים מסויימים כגון: רוחב הרחוב, כיוון הרחוב (צפון-דרום / מזרח-מערב), היחס בין מס' הדירות הקיימות לחדשות ועוד.
עיריית תל אביב: בתל אביב קיימת מדיניות עירונית אשר מייצרת הפרדה ושוני בין שכונות ואזורים בעיר בכל הנוגע למימוש זכויות תמ"א 38 . בעוד בשכונות מסוימות בעיר מתאפשר מימוש מלא לתמריצי תמ"א 38 (כגון יד אליהו, דרום העיר, נאות אפקה וכו'), בשכונות אחרות מוטלות מגבלות (כגון הגבלת גובה בינוי ל-5 או 6 קומות, או איסור מוחלט על מימוש תמ"א 38 בשכונת "לב העיר" או יפו ההיסטורית).
עיריות נוספות: המגמה מתפשטת גם לעיריות נוספות כגון רעננה, רמת השרון ואחרות.
רגע יזם, תחזור! במחשבה שניה אנחנו מוכנים להסתפק גם בפחות...
בעלי דירות שבעבר חשו מחוזרים ע"י יזמים שונים, ניהלו משא ומתן קשוח במשך חודשים ארוכים ואף שנים. קיימים מקרים בהם נדחו הצעות הוגנות וטובות שהוגשו ע"י יזמים, אשר יכלו להתממש בתנאים התמ"א בעבר. על אף העובדה שמטרת המשא ומתן צריכה להביא לתמורה המיטבית עבור בעלי הדירות, לעיתים המרדף אחר מ"ר נוסף לדירה, עוד חניה או מפרט משודרג היו דווקא בעוכריהם.
לדוגמא בעלי דירות שבעבר קיבלו הצעות לפרויקט הריסה ובניה בו יורחבו הדירות ב-15 מ"ר מקבלים כיום הצעות להריסה ובניה חדשה ללא תוספת שטח כלל.
ניהול משא ומתן עם תכלית
לסיכום, חשוב לזכור שתמ"א 38 איננה תכנית סטטית אלא דינמית, צומחת ומשתנה.
כפי שציינו משא ומתן לבחירת יזם הינו חלק חשוב ומהותי בכל פרויקט תמ"א 38, אך יש לזכור שמטרתו אינה רק להביא לדיירים את התמורה המירבית, אלא גם להביא לכך שהתמורה המיטבית לא תישאר רק "על הנייר" ותתממש בפועל לבניין חדש ומשודרג.
